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車子2胎增貸天津環城首個2萬盤或誕西青 市區邊緣漸成樓市核心
新浪房產訊(編輯 張弘)6月過半，2014時界年中。"藍印"帶給天津樓市的濃烈硝煙已盡被夏雨洗去。限購松綁傳聞一版接著一版，為才剛從2個月亂局中走出的天津房價前路增添瞭更多撲朔迷離。
受"藍印"刺激遠郊銷量影響，天津樓市交出瞭高標準的"紅五月"成交量戰績，卻在價格走勢上折戟。萬元以下、9字開頭的全市新建商品住宅均價貌似"美妙"，將大夥兒的心理預期都"忽悠"回瞭3年、甚至更早以前。進入6月，市場在自我調節中回暖緩慢。關於"2014年天津房價漲跌"的預判已成為擺在各路購房者眼前的一道謎題。
然而全局的價格震蕩並未撼動天津局部板塊的"堅挺"。作為與市區"接壤"最廣的環城區域，西青房價已經穩過萬元門檻，高層熱銷項目均價已達11000-13000元/平方米，洋房產品甚至有掛出17000元/平方米的類市區單價。
處於市區邊緣並沒有將西青區推到樓市或房價的邊緣。天津環城板塊的第一個"2萬均價"，在這裡，或將不遠。
熱銷的西青
十年前，"中北鎮"入不得絕大多數天津市區購房者的眼。西青戶口、外環以外、配套匱乏，用"蠻荒僻壤"形容那會兒市區人眼裡的中北鎮絕非言過其實。
然而現在，中北鎮的項目開盤"日光"都已不是新聞。
上半年熱銷中北鎮的旭輝禦府6月加推高層，均價10500元/平方米，相較4月底開盤報價每平米上漲500元。而僅僅7個月前、該項目去年11月首次開盤，其時均價僅8800元/平方米。
與其頗有競品關系的霞飛路63裡弄2010年首次開盤，"長跑式"連續銷售5年，目前售價約12500元/平方米，迄今仍在西青樓盤成交榜上名列前茅。
尚未開盤的新項目更惹人註目。距霞飛路63裡弄不遠，金隅滿堂5月初亮相，意向客戶絡繹不絕。"均價待定。"無論電話問詢還是到訪項目，售樓員都不願透露首次二胎借款利息利率多少免費諮詢試算開盤的價格定位。但購房者的熱情缺並未因此冷卻："(這個項目)離市裡近，貴點也對。"一位到訪售樓處的市區購房者表示，13000元/平米左右的價格都在他的預期之內。而他或許並不瞭解，金隅地產去年初獲得該項目建設宗地時，樓面地價已是8315元/平方米，幾乎追平河北、紅橋等市區版塊的宅地價格。高昂的土地成本，或許會就此開啟中北鎮房價的新階層。
在西青，熱銷的絕不僅僅是中北鎮一處。
中北鎮往南不遠，同樣是西青近市區位置，張傢窩是這兩年才"起飛"的住宅版塊典型。由資深的社會山項目領軍，萬科四季花城、保利羅蘭公館等名企新盤近期接連亮相。高層產品均價11000-12000元/平方米，市區北部環內項目也不過如此。張傢窩這個配套尚未成熟、距外環還需10分鐘車程的新興版塊，卻已幾乎不再滿足於這一價格空間。
事實上，張傢窩、中北鎮等市區西側片區隻是西青的"走量"版塊。引領西青高房價的"頭羊"還要數南奧體、新梅江等承接市區南部高端住宅擠壓需求的"環外高端"社區。
遠洋萬和城地處環外新梅江版塊，板式高層產品開盤4年，均價最低時在13000元/平方米線上下徘徊，而今年春季後已基本穩定在14500元/平方米。地處南奧體的松江城項目洋房產品目前報價約為17000元/平方米，不僅是西青在售最貴單價，放眼環城四區，百十號樓盤也無出其右。
高端地緣與高漲的地價
橫向對比環城四區樓市活躍度，西青無疑在成交量價雙線上都表現不俗。歸其根本，從基礎上奠定西青新房消化能力遠高於津南、東麗、北辰的因素是其獨特的地理位置。
一方面，西青區幾乎占據瞭天津外環西側、南側70%以上的近郊地界，是環城四區中與市區交界線最漫長的一區，市內地緣性剛需購房群體龐大。
另一方面，與西青為鄰的市內南開、河西兩區占據著天津房價的制高點。經奧城、梅江等高端版塊擠壓，循序外擴的中端購房者也正需緊鄰的近郊版塊承接。
因此，西青不僅能成就中北鎮、張傢窩為代表的剛需宜居板塊，也擁有南奧體、新梅江等一系列價格不遜市區的中高端片區。
放眼當下，新建樓盤之於市內六區一如洛陽紙貴，均價動輒2萬、甚至3萬元/平方米，迫使不少購房者向近郊尋覓樓盤。西青走在環城版塊成熟度的最前列，房價也隨市區水漲船高。
土地買賣作為房地產開發一級市場，在西青的房價走勢上透露出更多端倪。
前文所述中北鎮金隅滿堂項目用地於去年1月拍賣出讓，其時單價高達8315元/平方米，令人震驚於開發商對該版塊房價的超高預期。無獨有偶，今年4月，福建正榮經120輪廝殺，競得中北鎮阜錦道一處宅地，單價也近7000元/平方米。早有業內人士評斷，7000-8000元/平方米的高昂土地成本會將中北鎮的下一輪新開盤項目價格拉升至15000元/平方米的高度。
在中北鎮地價日漸"市區化"的同時，知名房企對張傢窩版塊的興趣也日益濃厚。去年獲得的張傢窩羅蘭公館項目尚未開盤，4月中旬，保利地產就又聯手金融街，在張傢窩拿下一宗全新宅地。
20000元/平方米，這個兩年前連市區某些版塊都不敢奢望的新房單價，不久的將來或許就會在環城的西青區域出現。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/15082782248.shtml
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