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內容來自sina新聞

抵債房有風險購買時須謹慎

  2014年大連春季房交會再次如期而至，每年展會上，由大連仲裁委員會、北京市融商律師事務所組成的法律問題咨詢臺成瞭熱門"展臺"，受到廣大市民及房地產企業的追捧，解答各類咨詢200餘人次。記者就市民關心的關於房子的各類法律問題，采訪瞭大連仲裁委員會發展處吳少雲副處長及北京市融商律師事務所馬文龍律師。

  一房兩賣，如何處理

  案例：市民趙先生咨詢，2009年5月他與某房地產開發有限公司簽訂瞭《商品房買賣合同》，面積155平方米，單價14000元，總房款217萬元，並交付首付款70萬元，該合同於2009年6月由開發商在房地產交易登記中心辦理備案手續，餘款147萬元辦理瞭按揭貸款，並交付給開發商。約定交房時間為2009年12月30日前。趙先生一直未入住該房屋。

  2009年7月，開發商就同一房屋又與李某某簽訂瞭《商品房買賣合同》，合同約定單價為9700元，總房款為150萬元，李某某一次性付款，開發商二胎房貸 二胎房貸銀行 玉山開具瞭全款發票。李某某2010年6月入住並裝修，居住至今，但一直未辦理商品房備案手續。趙先生咨詢，他如何維護權益？

  解析：本案屬於典型的一房兩賣的情況，本案中，第二購買人李某某雖然支付全款，但未辦理備案登記，同時其所購房屋價格明顯低於市場價值，按照最高人民法院的裁決原則，不能取得房屋。第一購買人趙先生可以首先要求開發商交付房屋，然後再要求第二購買人騰退房屋。

  土地貸款南投集集土地貸款購買抵債房屋，應當如何防范風險

  案例：市民張先生想全款購買一處大面積的商品房，聽說抵債房便宜，便多方打聽，後來聽說某開發商欠材料供應商的貨款，頂瞭很多房給材料供應商，正常對外價格為每平方米10000元~11000元，如果全款從材料供應商處購買，7500元~8000元即可購買，這樣一套房屋可以省四五十萬元。可以同開發商辦理購房手續，但不能簽訂正式的《商品房買賣合同》，不能開具發票。張先生咨詢，如何防范風險？

  解析：本案中，經查證，該開發公司共開發瞭一千餘套房屋，隻有幾十套辦理瞭房屋登記備案，絕大部分屬於解除抵押可售狀態，還有部分屬於不可售狀態，同時不能簽訂正式合同，不能開具發票。購房者全款購買抵債房屋，不用辦理按揭貸款，因此不用在房屋登記機關辦理網簽備案。一旦開發商資金困難，無法辦理解除抵押手續，購房者又未辦理網簽備案，權益無法保證。

  購買抵債房屋，應當註意以下幾點：一是要對開發商的信譽進行一定的瞭解，要選講信用、有實力的開發企業；二是要及時簽訂正式的《商品房買賣合同》；三是瞭解開發企業的銷售情況，具體辦法是(市內四區)登錄大連市房地產登記交易中心網站 www.dl-fangdi.com.cn，進入樓盤列表欄目，查詢所售樓盤每一套房屋的法律狀態。

  出賣經濟適用住房可以嗎

  案例：市民王大姐2010年購買瞭經濟適用住房，她想現在將經濟適用住房賣瞭，然後購一處面積大一點地角好一點的房屋，給兒子結婚用，她想問一下是否允許賣，如果允許賣，如何交稅？

  解析：根據大連市相關規定，2009年之前申購的經適房在買賣時，需要按成交價的1%繳納土地出讓金或相當於土地出讓金的價款。2009年之後申購的經適房出售時應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的50%向政府繳納土地收益等相關價款，政府可優先回購。

  經濟適用住房購房人擁有有限產權。經適房購房人在取得房屋所有權證5年後，方可將所購房屋上市出售，購房人也可以按照政府所定的標準向政府繳納土地收益等相關價款後，取得完全產權。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-13/08422685468.shtml

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