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鄭州商業地產去庫存超40月 鄭東高鐵站是重災區
劉永
編者按/或許再也沒有一個城市比鄭州更合適拿來作為剖析中國城鎮化高速發展的樣本瞭。
現今的中國中部地區經濟重鎮鄭州，在幾十年前還是一個偏安一隅的小縣城，過去70年間，城市面積擴大瞭75倍，並還將加速度地成長下去。然而成長的煩惱也隨之出現，高速城鎮化背後的質量問題、太過依賴樓宇經濟帶來的商業地產高庫存等。
我們本組專題，希望以更近距離、更接地氣的角度來梳理、呈現鄭州在商業地產發展中的現狀和問題，並嘗試找出其中癥結，還原出中國城鎮化高速發展進程中的一個典型樣本。
鄭州商業地產：去庫存超40月
如果評選中原大地上發展速度最快的城市，恐怕非鄭州莫屬。而要評選全國發展最快的城市，鄭州也會位居其備選名單。過去一年，河南省又有200萬人從農村變成城市人口，城鎮化率上升瞭1.8個百分點——這相當於是全國平均增速的兩倍，發達國傢的5~6倍。
鄭州市作為省會城市，在河南城鎮化進程中擔當瞭最主要的吸納器角色。未來6年，鄭州市將吸納200萬外來人口。
快速城鎮化讓鄭州的房地產尤其是商業地產高速發展。截至發稿，鄭州房管局對於《中國經營報》記者獲取最新數據的請求未予回復。不過本報獲取的一份權威統計數據表明，截至今年7月份，鄭州區(四環以內)非住宅可售面積接近1100萬平方米。根據去年全年月均20多萬平方米的去化速度計算，需要40多個月。
商業地產的高速發展讓其面臨著銷售緩慢、庫存量高、同質化嚴重、空置率低等諸多問題。也不乏諸如鄭州地標性建築“中原之門”爛尾將被拆的現象出現。而在此情況下，未來5年鄭州商業還有近900萬平方米潛在供應量。
在眾多問題中，鄭東高鐵站是其中“重災區”之一，開發商普遍采取以價換量，導致與住宅價格“倒掛”，平均每平方米售價低於住宅一兩千元。
高速發展
在過去的十年間，鄭東新區是中國中部的一個發展熱點，整個區域如一個大工地。 2010年河南房地產商會提供的鄭州市及其各區的房屋銷售數字或可作為佐證：2010年鄭州全市共銷售辦公用房929326平方米，其中僅鄭東新區就占去瞭751390平方米，占全市銷售辦公用房總面積的80%還多，售價居全市最高。
當年能夠顯現出鄭東新區的火熱的還有一組數字：以與鄭東新區相鄰的金水區為參照，在2010年辦公用房銷售數字上，鄭東新區銷售辦公用房約是金水區的6倍。然而在商業用房銷售數字上，鄭東新區僅是金水區的三分之一。
但是之後的趨勢讓業內人士匪夷所思，大量地產企業依舊湧入鄭東新區，尤其在政府規劃的高鐵商務區瘋狂拿地，並最終成為數百萬平方米的高端寫字樓。如今，這裡已是高樓林立。
據河南財經政法大學教授劉社所言，企業在投資中並不清楚有那麼多的地產企業也與自己一樣在高鐵區周邊拿地並建設成瞭高端寫字樓，並最終導致同時間拿地、同時間開盤、同時間賣不動。
鄭州市相關職能部門是否應該及時進行信息披露並讓預警機制發揮作用，是值得註意的問題。根據本報記者獲取的信息，在鄭州市房管局拿出相關預警時，市場過剩早已註定。
從政府利益來講，這種局面或許是註定的。樓宇經濟相對普通住宅，在過去幾年中是一塊麻煩少、利益多的事業。也剛好契合鄭東新區提出的總部經濟、2.5產業。政府的盤算在於不僅可以從土地出讓中獲益，後續還能夠帶來穩穩的稅收，且這一塊並沒有太多的條條框框。
記者拿到的一份不完全統計數據報告顯示，在2012年鄭州寫字樓入市高達500多萬平方米，這一年開發的寫字樓將賣到2020年。
城市再升級
寫字樓泡沫僅僅是一個方面的問題，在城鎮化進程中就業問題，城鎮化帶來的交通和教育問題，更隱性一些的各種商業形態落後、人才缺乏問題，都是迫切的。而政府對於形勢的判斷，對於未來的規劃，直接影響到市場中相關企業和機構。
談論鄭州，鄭東新區總是一個繞不開的區域。其產業缺乏是核心爭議所在。
河南大學經濟學教授耿明齋曾在2011年接受本報記者采訪時表示，如果說鄭東新區存在什麼不足的話，也是鄭東新區的產業支撐相對比較滯後，這是鄭東新區現在以及未來需要值得註意的一個問題。
官方給出的數據是該區70%的收入源於土地出讓金。媒體對此有一個更加易懂的詞語：土地財政。
如今幾年過去，土地財政依然占據主流。作為鄭東新區最後一塊土地，龍湖副CBD制造出一個又一個地王。每畝土地價格高達一兩千萬元。
事實上，依靠土地增值是解決龍湖區域各項投入的重要手段，以鄭東新區為例，土地賣完，未來發展依附何在？鄭州市的規劃似乎回應瞭這一點：一個面積與“老鄭東新區”相當的區域已被規劃，成為大鄭東新區的一部分。這裡地產商已經開始動手淘金，但是本報記者的調查卻顯示，市場需求和房價高企或導致庫存加劇，計劃延緩。
在河南本土商界和學界，對於城鎮化帶來的商業形態落後早已關房貸二胎土融桃園楊梅土融註到。五星級酒店“紮堆”，卻鮮有賺錢的。商場遍地開花，但運營能力普遍差強人意。鄭州花園路區域的商戰早就暗流洶湧。萬達[微博]和鄭州本地開發商建業緊挨著建設大型商場，盡管附近商場早已被業內人士認為過剩。
“我還很少看到有城市出臺關於商業區和商業網點的規劃，商業區和商業網點是兩回事。在這方面還是個新問題。”河南財經政法大學教授劉社說，這也是城鎮化過程中出現的新問題，這就好比20年前誰會想到停車場的問題，而現在傢傢都遇到停車的問題。
快速城鎮化
不妨暫且將目光移至1927年，當年馮玉祥主政河南，對一個叫鄭縣的小城進行瞭第一次規劃，一部名為《鄭埠設計圖》顯示當時規劃面積為10.5平方公裡。
1954年，河南省會從開封遷到鄭縣，正式改名為鄭州。這奠定瞭鄭州成為大都市的根基，但是真正讓鄭州快速發展起來的，還是最近一二十年。歷經七次規劃，鄭州市政府的宏大規劃版圖將涵蓋1700公裡范圍。而最新的規劃是到2020年，鄭州都市區建成區面積將達1000平方公裡以上。
2014年年底鄭州全市建成區面積達412.7平方公裡。近70年來，鄭州市區的面積擴大瞭75倍，其中近十年增大70%。鄭州面積平均以每年10平方公裡的速度增長。
規劃趕不上城市發展需要，城市框架越拉越大。這體現在城鎮化率方面是滿滿的驕人成績：2014年河南省城鎮化率45.2%的數字。
不過在中國區域經濟學會副會長肖金成看來，想趕上全國平均水平，也是河南方面的一個目標，但是起點是比較低的，沒有必要急於求成。
如果現在比全國水平差兩三個點，幾年的努力是可能趕上的。但是如果差十來個點，這樣要趕上，尤其是在五年內趕上，這個是不怎麼顯山露水的。能夠在2030年趕上全國平均水平，我覺得就已經非常不錯瞭。
肖金成質疑快速城鎮化背後，政府靠什麼提供大量就業崗位，如果沒有這麼多的就業崗位，靠什麼生活。
城鎮化水平不是一個單純的統計問題，也不是一個單純的戶籍問題。我覺得盲目地為瞭獲得一個指標，是沒有意義的。
河南財經政法大學教授胡星亦表示，傳統的城鎮化重速度輕質量，導致質量不高，“半城鎮化”嚴重，“房地產化”嚴重，人的城鎮化與地的城鎮化不協調。今後在推進城鎮化的進程中，關鍵是提升城鎮化的質量。
而矛盾的是，政府正是將發展契機和解決發展中的矛盾，押寶在城鎮化和核心增長極上。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151010/023223434538.shtml
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