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  長假樓市走勢反映此前市場熱度的延續。從9月開始,不少城市加大房屋供應,以迎接傳統的"金九"旺季。在多數房企接近完成銷售目標情況下,這些新增房源價格普遍高企。一些項目為規避限價令,甚至強行將裝修款附加到首付款中,進一步提高購房成本。即便如此,多數一二線城市仍出現"一房難求"現象。

  出現量價齊升的原因,首先在於改善型需求釋放。從京滬等地成交平均戶型面積的增長不難看出,改善型需求占比正在增加,這部分對價格承受能力較強的需求,正在為房價提供更多支撐。更重要的是,由於房價上漲預期強烈,市場買漲情緒蔓延。這種情緒已成為近期樓市異動重要原因。

  根據中國某研究院統計,9月,全國百城新建住宅平均價格為10554元/平方米,漲幅比8月明顯擴大,為自2012年6月以來連續16個月環比上漲。房價步步上漲的現實在促使購房者盡早出土建融桃園平鎮土建融手。

  在我國房地產發展史上,因預期管理不到位而導致的市場劇烈波動並不少見,在很大程度上會增加調控難度。雖然從根本上說,調整市場供需是穩定樓市主要手段,但由於房地產開發的長周期特征,指望在短時間內平抑市場供需關系並不現實。事實上,作為影響需求釋放重要因素,預期管理的作用正變得愈加重要。

  "預期猛於虎"。在剛剛過去的"十一"長假期間,各地樓市熱度不減。一方面,北上廣和不少二線城市成交量回升,直逼歷史同期高點;另一方面,房價隻漲不跌,變相漲價大行其道。近期,以買漲為目的的市場情緒開始出現,並從一線城市向二線城市蔓延。在供需關系短期內難以真正改善情況下,要穩定房地產市場,必須做好預期管理。

  觀察近幾個月以來房地產市場變化情況,不難梳理出引發上述買漲情緒的邏輯鏈條。7月以來,北京、上海等地先後出現高價地,在北京的孫河、亦莊、房山等區域,土地成本已達到這些區域的歷史最高點。受此影響,不少房地產項目紛紛提價。一些二手房業主為提高價格,甚至不惜違約。從8月開始,高價地開始向二線城市蔓延。

  在引發樓市漲價預期的因素中,有兩個背景不可忽略。第一,一線城市和多數二線城市房地產市場供需矛盾突出,加之這些城市占有大量公共資源,使其房價存在長期上漲壓力;第二,當前社會投資渠道缺乏,房地產仍是最具安全性和增值空間的投資標的。這些因素都對樓市漲價預期起到推波助瀾的作用。

  進入9月,隨著十八屆三中全會召開在即,房地產調控長效機制呼之欲出。市場紛紛傳言,現有限購、限貸等行政手段可能逐漸退出。加之宏觀經濟增長壓力漸大,"房地產救經濟"論調再度盛行。

  在導致房價上漲情緒升溫的因素中,行政色彩濃厚的調控政策扮演瞭重要角色。當前多部委正制定房地產調控長效機制,此舉對於弱化樓市調控行政色彩、強化市場主導大有裨益。對於該項機制的制度框架、作用機制等,應盡早公佈,從而穩定樓市預期。房產稅試點、個人住房信息聯網工作進展,應及時公佈。在房地產調控長效機制披露過程中,應逐步厘清市場與政府的邊界。

  出於"時間換空間"的目的,現階段,限購、限貸等行政手段在不少熱點城市仍有存在的必要性。為避免市場出現"政策放松"預期,應盡快予以明確。

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  一方面,是土地成本提高引發的漲價預期;另一方面,是市場傳言帶來的調控松動預期。在兩種預期"夾攻"下,市場出現買漲情緒便不難理解。

內容來自sina新聞

評論穩樓市應著眼漲價預期

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-09/08042442544.shtml

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