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  現狀

  □本版撰文 信息時報記者張金娜羅莎琳







  除瞭銷售金額、銷售面積增長出現大幅度上漲之外。千億房企數量明顯增多,根據各大上市房企的業績來看,萬科、中海、保利、綠地銷售額已經超過瞭千億。碧桂園、恒大均超960多億。

  根據白皮書顯示,截至目前,包括萬科、保利、恒大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂在內的30傢品牌房企公佈瞭前11個月的銷售業績,合計銷售金額達 到瞭10457億元,同比漲幅高達33.7%。除瞭因忙於私有化而無心賣房的恒盛地產之外,其餘29傢房企全部實現瞭銷售業績的增長,很多企業還刷新瞭各 自的年度銷售記錄。



  其中,千億級房企領頭羊依然是萬科,該集團前11月銷售額已達1599億元,較去全年銷售額1412億超187億元。值得一提的是,今年7月至10月, 萬科在銷售面積和銷售金額方面已連續4個月保持20%以上的同比增速。在兩周前,萬科總裁鬱亮在萬科廣州樂跑新聞發佈會上表示:"自從推動跑步後,萬科的 業績也逐漸提高瞭,跑步雖然會占用一點時間,但是也會為公司創造更多財富。"鬱亮同時強調,2012年萬科實現凈利潤125.5億元,今年上半年凈利潤 45.6億元。萬科2012年的繳稅總額達到211億,每年納稅額基本是凈利潤的兩倍。此外,去年另外兩傢千億房企綠地和保利,繼續保持千億銷售額寶座, 前11個月的綠地銷售金額為1342億元,前11月保利銷售額為1111億。

  2013年,可謂是房地產行業復蘇後進入快速增長的一年,房地產市 場調控以來銷售面積增長最快的一年,也是誕生千億房企最多的一年。近日,國傢統計局數據顯示,2013年前11個月,全國房地產開發投資77412億元, 同比增長19.5%,增速比前10個月提高0.3個百分點。前11個月,商品房銷售面積110807萬平方米,同比增長20.8%。另根據2013年房地 產白皮書顯示,今年千億級上市房企或增至6傢。

  中原地產研究部總監張大偉分析,在市場熱度僅次於2009 年的情況下,房企收入增加但利潤率明顯下滑的主要原因,一是高負債率、高貸款利率帶來的高利息費用"吃掉"瞭大量利潤,資金成本增加很多,導致很多企業 利潤受到影響。二是土地成本增加,房企拿地競爭激烈,導致房企的利潤率下滑。三是樓市分化,雖然目前市場房價明顯上漲,但隻是在一、二、三、四線市場量 價均平穩,甚至因為地價處於高位利潤也在下滑。

  業內人士分析指出,千億房企的擴容,說明房地產市場正在高度集中,未來的房地產市場,將強者愈強,弱者愈弱。將由少數幾傢實力派地產商主導市場,小型房企會陸續出局,也就是未來將走向地產寡頭時代。

  最值得關註的就是新增千億成員,今年中海地產的銷售金額也 首次進入千億行列。中國海外發展有限公司12月10日公佈,2013年11月,該公司實現合約房地產銷售額101.2億港元。1~11月,中國海外累計合 約銷售額1317.6億港元,折合人民幣1031億元。去年該企業銷售金額為1115億港元。此外,碧桂園、恒大前11月銷售額分別為967億元、984 億元,進入千億行列已是板上釘釘。



  分析

  碧桂園今年迅速邁向千億

  碧桂園僅用一年時間就把自己的銷售額從476億元的級別一舉躍升到接近千億元級別。據瞭解,碧桂園過去兩年一直在400多億銷售規模徘徊,今年其迅速成長,銷售業績目前接近千億。在某種程度上,其大力推廣的"全員營銷"及"成就共享"激勵計劃起瞭關鍵性作用。

  "全民營銷"可理解為"全民皆可為碧桂園賣樓",碧桂園制定詳盡的銷售計劃,固有項目的銷售按照銷售節點正常開展;對於新開盤的項目有著更強力度的營銷手段,一個城市有項目新開盤,全國其他城市共同響應,全員推廣。

  今年3月份,碧桂園陸續在各地開展"全民營銷"活動,除瞭8000名碧桂園員工的內部宣傳攻勢外,還發動社會和業主網絡等各種途徑帶動項目銷售。

  今年3月,海南海口西的碧桂園金沙灘開盤銷售套數超過2100套,值得一提的是,"其中有1.8萬名客戶是空運過去的"。8月,山東海陽的碧桂園十裡金 灘開盤,定位為"度假剛需",到場客戶超過3萬人,單日銷售套數比3月金沙灘開盤時翻瞭一番,創造瞭國內房企單日去化的新高。

  強勁的營 銷團隊確保瞭銷售業績的成倍翻番,碧桂園上半年推出7個新項目,下半年計劃推出17個新項目,在9月已經超額完成瞭2013年的全年銷售任務,而從最新數 據來看,千億目標指日可待。據其總裁莫斌介紹,碧桂園今年還將著重通過激勵機制帶動銷售額的增長,並在去年年底推行瞭"成就共享"的激勵計劃,將管理層、 普通員工和股東的利益緊密捆綁,這一舉措將對銷售額的提升起到重要促進作用。

千億級上市房企或增至6傢



  房地產市場將進入寡頭時代

  房企領頭羊依然是萬科南港二胎借款

  滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示,千億企業達到6傢,一方面顯示2013年樓價仍舊處於上升通道內,房企即使銷售量不如2012年,仍因樓價上升而取 得比2012年更多的銷售金額業績;另一方面則表明目前房地產市場已從百傢爭鳴階段進入戰國時代,雖然仍未達到高度壟斷的狀態,但房企行列已不允許資金勢 力較弱的一方做太長久的停留。未來的市場肯定會因為這類大型房企的存在而"一榮俱榮",樓價也很難出現明顯的回調。

  左右地產顧問有限公 司總經理周帆表示,地產寡頭時代之下的土地和樓價會高度集中。好比香港,就是由少數幾傢大的地產商主導,70%以上的房地產市場份額將由幾傢大地產商提 供。這樣有其有利的一面,比如有利於政府調控,地產寡頭,更有利於品質的提升與市場的規范,不過也可能會導致價格的壟斷。

  土地成本走高企業利潤下滑

  值得關註的是,大型房企今年銷售規模擴張,繼而在土地市場搶地,為下一輪擴張積極儲備,但同時利潤率普遍有所下降。據統計,截至目前公佈3季度報的上市 房企合計135傢,這135傢企業合計總利潤為835億元,行業利潤率隻有17.9%,凈利潤隻有13%,相比2012年都出現瞭明顯的下滑。相應的 2013年上半年行業利潤率為19.2%,在2012年同期則為21.3%。

內容來自sina新聞

  周峰也預計,未來房企的設計項目開發的各項成本隻會越來越高,而由於地價持續走高,房企要盡快去貨,又不能把樓價定得非常高,故利潤肯定會有所縮窄。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/09233819344.shtml

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