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  實際上,在佛山新型城鎮化推進過程中,鎮街成為最基礎單元。圍繞這一基礎單元,教育、交通、商業、環境等方面配套建設正在加強。仍然以羅村為例,去年2月份,羅村正式啟動2013年十大城市升級項目,總投資超過50億元。

  開發商緣何愛上鎮街?

  從8月份五區推貨樓盤分佈來看,不難看出,下半年是佛山各大鎮街集中發力的時候。記者統計發現,中心城區除祖廟片區的普君新城、嶺南天地推新貨外,往常三大熱門區域千燈湖、佛山新城、季華路幾乎沒有其他新盤面世,部分盤或有零星新貨推出。

  鎮街樓市"溫度"多變,在經歷瞭去年全年的持續"高溫"之後,今年上半年,在整體市場環境和形勢黯淡的背景之下中心城區樓市成為全市關註的熱點,雅居樂、萬科、時代、星星率先在中心城區啟動降價,迅速回籠資金。相對而言,鎮街則顯得冷清許多。

  這與10年前的情況有著明顯差別。"10年前,佛山人買樓都會直接考慮禪城、桂城、或者大良等中心城區,即便是5年前,這種趨勢仍然十分明顯",業內人士周先生表示,當前佛山市民的購房心理正在發生變化,從中心城區"出走"鎮街的趨勢明顯,"各鎮街地產密集推貨就是最好的見證"。

  8月7日開始執行的限購政策調整為鎮街樓盤帶來利好,促使鎮街樓市升溫。世聯地產佛山公司總經理葛樸分析認為,限購政策調整或將在短期內使兩個區域的樓市迅速升溫,一個是廣佛交界區域、另一個就是部分鎮街樓盤。"佛山許多外來工聚集於鎮街,這些地方的房子單價相對便宜,倘若政策允許,很多外來工或許將在鎮街購房置業"。

  在佛山新城、千燈湖、順德新城主力開發的保利地產,開始佈局獅山;穩踞禪城亞藝版塊多年的金地集團,去年底以7699.84元/㎡的高價在大瀝出手;奧園地產一年內在羅村兩次出手,創羅村樓面地價新高;招商地產同樣看好羅村、九江等鎮街後市。

  去年二月份,奧園集團以3978元/平方米的樓面地價拍下羅村孝德湖附近商住地塊,成為羅村"地王"。六個月後,這一紀錄即被力迅地產打破。8月15日,力迅地產一舉競得羅村兩大地塊,其中一塊樓面地價為4386元/平方米,再次刷新羅村"地王"紀錄,當時,羅村有樓盤單價才"5"字頭。

  在南海大瀝,保利地產領銜降價,位於廣佛商貿城附近的保利中央公館現價約為8000元-9000元/平方米,與去年底相比,該價格降幅超過20%。同樣降幅超過20%的還有裡水的中信金山灣、西樵的濱城瓏灣、順德區樂從雅居樂花園等。

  與小嶽有著同樣感受的市民不在少數。鉅隆房產副經理郭敏告訴記者,隨著鉅隆風度花園項目搬傢至羅村,到目前為止,她已經喜歡上瞭這裡,即使項目開發完成,也不願再搬傢,"每天晚上散散步,去廣場轉轉、跟街坊聊聊天,很有歸屬感",郭敏說。

  縱觀去年佛山土地出讓情況,不難發現,禪桂中心城區與各鎮街之間土地價格差距明顯。在獅山、羅村、北滘、容桂等熱門鎮街,樓面地價往往集中在4000元/㎡左右,超過6000元/㎡的價格十分少見。禪桂中心城區則不然,土地出讓單價紀錄被多次刷新。2013年7月19日,在佛山低調瞭多年的越秀地產以17.7億價格拿下禪城南浦村地塊;8月份,龍光地產以6.01億元競得禪城綠景路北側、南海大道西側商住地,樓面價8753元/㎡,成為佛山單價地王;這個紀錄兩個月即被打破,中鐵集團全力PK各路大咖,以9418元/㎡的價格再刷佛山拿地記錄。

  到羅村工作瞭兩個月的小嶽決定在這裡安傢,並準備在羅村時代傾城買一套小三房,原因在於羅村讓她感覺舒適。"工作生活都很方便,房價也不貴,最重要的是,這裡人情味兒很濃,剛搬來兩個月,跟街坊鄰居就都混熟瞭,很踏實",小嶽說,相比於她以前待過的廣州、北京等大城市,羅村算得上是個人情社會,適合居住。

  頻頻"推新"的前站是各大開發商在佛山的密集拍地。除瞭老牌的保利、萬科、中海、招商等一線房企之外,也有金地、奧園、越秀、富力、能興、長信、龍光等本地或省內優質房企。除瞭對禪桂中心城區的激烈爭奪之外,鎮街地塊成為各傢爭搶的焦點。

  人往哪裡走 樓往哪裡蓋



  放眼大佛山房地產市場,鎮街或成為下半年開發商的發力重點。據不完全統計,8月亮相的逾50個新盤或新貨組團中,約9成集中在鎮街。

  可以看出,佛山鎮街對人的吸引力和聚集力正在增強,鎮街市場在逐漸擴大。

  對此,合富輝煌佛山分公司市場研究總監曹紹林分析,"鎮街熱"的產生,一方面是佛山一直以來藏富於鎮街,開發商看中瞭其消費潛力;另一方面有部分鎮街如獅山、羅村去年以來出現瞭利好城市規劃。

  8月16日,招商地產舉行羅村依雲華府項目發佈會。發佈會上,招商地產公開表示對羅村板塊的看好和期待。

  不單是大瀝,在獅山、北滘、樂從、羅村等鎮街,招商、保利、雅居樂等品牌開發商正紮堆進入。

  據不完全統計,包括千燈湖版塊、亞藝版塊、季華路等在內的禪桂中心區平均樓面地價已經超過7000元/㎡,高出鎮街地價近一倍。

  從數量來看,佛山鎮街地產正在進入井噴期。先說土地交易市場,2013年至今,在土地市場成交地塊中,鎮街地塊比例呈明顯增長態勢,並拍出多塊地王。

內容來自sina新聞

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  將目光投向鎮街地產,則很難找到共性規律。這就意味著鎮街地產的規模正在擴大,但規則並未形成。換而言之,鎮街地產開發或有"打亂仗"之嫌。當然,其中並不乏成功案例。

  不過在鎮街地產的開發中,佛山同樣不缺失敗的例子,譬如南莊某樓盤因為戶型不接地氣,推出市場數月以來人氣冷淡;還有羅村一樓盤由於選址設計不合理,曾擱置一年無法銷售。

  降價拉客成為多傢開發商的淡季策略,今年7月初,羅村鉅隆風度花園推出新貨,大量"5"字頭單位進入市場,而在此之前,鉅隆羅村風度花園銷售均價超過7000元/平方米。

  看好羅村板塊的開發商並不止招商地產一傢,7月以來,羅村多個樓盤開盤,"地王"競得者力迅地產高調推出高端住宅項目力迅城築,引購房者關註;時代傾城項目四期帶精裝發售,為羅村樓市再添動力。

  這一現象在順德小鎮北滘表現得十分明顯。以美的集團員工購房為例,2010年以前,美的集團很多員工在大良買房,如大良雅居樂花園、龍光水悅城邦等,都成為當時美的集團員工的購房選擇。時至今日,隨著北滘鎮上多個樓盤的興起,美的員工更傾向於選擇美的翰城、深業城等樓盤,據美的翰城銷售人員介紹,該樓盤超過六成買傢是美的集團員工。

  交通便利、配套完善、生活方便,對於佛山多數鎮街而言,這一評價可謂實至名歸。

  這意味著鎮街生活的便利程度正在靠攏中心城區。與此同時,由於區域相對較小,鎮街的人情味兒更加濃厚,人情社會在鎮街更容易形成。這一點對於市民安傢置業的影響力不言而喻。

  歸根到底,房地產也好、開發商也罷,最終都是隨人群流動。哪裡能夠吸引人流,哪裡就能有更大的市場。

  專題統籌:王伯樂 南盼 撰文:南盼

  ■記者手記

  鎮街地產的規模與規則

  量變引起質變。對於鎮街地產而言,這一規律同樣適用。

 ■觀察

  鎮街地產則呈現與中心城區往常不同的景象,不僅售賣比較旺,開發商推貨也更為積極。據不完全統計,8月亮相的逾50個新盤或新貨組團中,約9成集中在鎮街。鎮街地產推貨區域主要集中在南海和順德,南海又以大瀝、裡水最為突出,順德最突出的是大良,禪城隻有張槎綠地未來城近期亮相。

  而在南海大瀝鹽步,土地成交價格則直逼甚至超過禪桂中心區。2013年12月13日,金地集團競得鹽步中心路地段地塊,樓面地價7700元/平方米,溢價率超過150%。

  再看樓市,近兩年來,各鎮街樓盤項目如雨後春筍般湧現出來。以大瀝為例,經緯地產策劃師李小花告訴記者,三年之前,大瀝中心城區基本都是居民自建樓,很少有開發商進入開發項目。從去年開始,多傢房企湧入大瀝,今年下半年,大瀝中心城區至少有超過5個新樓盤開盤,供貨量巨大。

出走鎮街 佛山品牌房企掘金下一站

  反觀佛山中心城區,由於開發較早、開發程度較高,到目前為止,可開發用地面積十分有限。即便是現有地產項目,也多集中在相對邊緣區位,如禪城張槎街道,保利、綠地等開發商紛紛將目光瞄向那裡;廣東金融高新區同樣如此,截至目前,金融A、B兩區已幾乎沒有用地指標,土地供應多集中在金融C、D兩區,距離千燈湖相對較遠。

  經過多年摸索,佛山中心城區房地產開發自有一套規律。比如在戶型方面,多以剛需戶型為主,兼顧改善型居住需求;在目標客戶定位方面,除瞭鎖定項目周邊客戶之外,許多項目力爭輻射全區或全市;在營銷推廣策略方面,開發商會根據不同市場情況做出不同選擇,或派發傳單、或上街拉客......

  具體到開發商,每傢房企的市場策略也各不相同,譬如中海地產向來以豪宅打造者自居、萬科則堅持精裝修路線、招商相對更傾向綠色環保、保利則以項目"大"而著稱。

  佛山房地產協會副會長駱儀克則認為,開發商的集中入市充分顯示瞭其對佛山房地產市場的看好,"出走"鎮街首先是因為禪桂中心區的土地資源有限,其次相對而言,佛山鎮街市場尚是一塊亟待開發的價值窪地。

  在佛山業內,鉅隆房產有著"鎮街地產王"之美譽,據介紹,"短、平、快"的開發模式是鉅隆成功的法寶。在拿地後最短時間內開發,以最快的速度推出市場,以相對便宜的價格進行銷售,在最短的時間內以最快的速度銷售完畢並快速交房,得到眾多工薪階層的喜愛。

  當多傢房企同時在鎮街相遇,銀行借款利率他們應該遵循怎樣的市場規則?這或許是佛山各大開發商亟待討論的共同議題。



  政策利好鎮街樓市升溫

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-22/08104392773.shtml

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