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  新型城鎮化仍是未來工作的重點,將繼續拉動房地產中長期需求。報告中提出加大對中西部城鎮化的扶持力度,城鎮化的有序推進有望緩解三四線城市的 供求矛盾,降低三四線城市房地產市場區域風險。戶籍制度改革、養老與社保體制改革都將對房地產行業的持續發展有利,未來城鎮化的推進速度還需要政策更多的 扶持。

  報告中提到做好房地產稅立法相關工作,今年仍為房產稅推出的準備階段,預計全面推出的可能不大。目前房地產的基本面情況已發生較大變化,除瞭一線城市以外,部分二線以及三四線城市出現房價下跌的征兆,房產稅推出的步伐可能放緩。

  中國房地產市場經歷瞭10多年高速發展之後,需要一個緩沖階段,政府前些年數次出手調控,其意在於控制近年樓市過快的節奏。但很多人把這種控制,錯誤地歸結在於要把房價往下打。因為無論是從當前的地價成本,還是建安成本和管理成本,都不支持樓市的暴跌。

地產股集體井噴行情 萬科漲超8%

  事實上在兩周前,本欄目就針對當時市場一些不負責的聲音表達過類似意見:在可以預見的三四年時間之內,實在找不出房價要暴跌的理由。同樣地,地產大佬任志強在自己的一些意見被誤讀之後,連發5篇微博痛批樓市暴跌論以澄清當前樓市本來面目。

  房地產地位不會動搖 調控政策可進一步微調

  此外,近期,不少房企大股東都選擇在這輪下跌中增持力挺。在利空消息不斷的情況下,大股東及上市公司高管相繼增持,是在向市場傳達相對明確的信號:樓市在相當長一段時間內會無憂。

  國泰君安:維持地產股增持評級 萬科或漲近八成

  房地產調控壓力有所減輕

  房屋二胎 房屋二胎免費估貸數據顯示2月二手房指數仍在上揚 二輪調控的壓力依然存在

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  城鎮化看政策力度

  近期,受部分城市房價下跌、銀行停止房地產貸款等消息的影響,地產股跟著一路下挫,不少房企大股東都選擇在這輪下跌中增持力挺。在利空消息不斷的情況下,大股東及上市公司高管相繼增持,是在向市場傳達相對明確的信號:樓市在相當長一段時間內會無憂。

  此外,共有5個城市指數環比出現不同程度下跌,與上月環比下跌城市數量持平。其中,湖南衡陽跌幅明顯,環比下跌3.00%,甘肅天水、黑龍江齊齊哈爾、內蒙古包頭、山西大同環比分別下跌2.30%、1.00%、0.03%和0.01%。

  為房地產"正名",也是替民生"松綁"。黃其森這樣認為。除保障房與自住型商品房等特殊房產用來解決中低收入人群的住房難題,屬於政府幹預行為,那其他方面則完全可以讓房地產更多地回歸市場調節中去,讓各個階層的民眾,自由做出對房地產各類產品的決定和選擇。

  山西證券認為,目前板塊上升動力主要為低估值和概念推動,上升壓力主要為房價下降預期和貨幣政策收緊,綜合比較,認為板塊上升動力較大,地產板 塊將震蕩上行。近期可關註概念性股票,如天津自貿區概念股(天津松江、津濱發展),絲綢之路經濟帶概念股(新疆城建),土地流轉概念股(合肥城建),養老 地產概念股。維持行業"看好"評級。穩健性投資者可關註萬科A、保利地產、金科股份、榮盛發展、招商地產、中南建設。

內容來自sina新聞

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-06/18363969917.shtml

  房企高管增持股票,傳遞積極信號

  在克而瑞數據監控的60個城市中,共有55個城市指數出現環比上漲,占監控范圍的九成以上。其中,山東青島以1.83%位居環比漲幅首位,四川 成都、重慶、廣東深圳和河南鄭州四城市分別以1.80%、1.73%、1.67%和1.63%的環比漲幅列二至五位。從同比數據來看,一線城市中,北京、 廣州、上海同比分別上漲16.24%、17.44%和15.48%,漲幅仍居全國前列。

  在鄭州市場,2014年2月,鄭州二手房價格指數為1085.2點,較上月上升17.5點,環比上漲1.63%,漲幅較上月擴大瞭0.26個百分點。從整個趨勢來看,鄭州二手房價格仍在持續走高。

  3月4日,上市公司保利地產發佈公告稱,繼大股東增持後,公司部分董事和高級管理人員於2月28日增持公司股票。在此之前,深振業A、新湖中寶等上市房企也相繼公告大股東增持消息。

  分析人士認為,政府今年對於房地產行業的監管或將更趨於更市場化,讓市場來擠出投機泡沫,從而避免行政手段對市場的較大影響。從中長期看,地產股的主題投資機會仍然存在;短期看,地產股繼續大跌的動能已減弱。

  共有產權住房作為平抑房價的創新方式,今年有望繼續擴大規模,且有可能在除京滬外的其它城市試點。政策仍然繼續抑制投機投資性需求,預計今年的差別化房貸政策不會發生明顯變化。

  周四,房地產板塊表現搶眼,呈現強勢拉升的走勢,截止收盤,渝開發、榮盛發展、中南建設、大港股份和金科股份五股漲停,萬科漲逾8%,招商地產漲6%,保利地產漲5%,另外,受益於京津冀經濟圈建設,廊坊發展漲停,華夏幸福漲6.8%。分析稱基於以下三個原因,地產股存在估值修復機會。1、政府工作報告對於地產調控表述趨於溫和,重點在健康發展;2、萬科B轉H獲批,存在顯著的比價效應;3、海外對於國內地產的悲觀情緒在好轉,隔夜搜房網股價創新高,建議關註。

  相比去年"堅決抑制投機、投資性需求,抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系,健全房地產市場穩定健康發展長效機制"的表述,今 年的報告中房地產方面的措辭有明顯的變化,對調控的嚴厲程度大為減輕。在過去一年的房地產政策中,分類調控是一個較為明顯的特征,除一線以及房價漲幅較大 的二線城市以外,其它區域的調控力度明顯減輕,2013年下半年的調控政策也主要針對一線城市。華融證券判斷今年這一政策趨勢仍將繼續,總體政策將保持平 穩。

  不過,市場也正在進行一場選擇:前些年很多房企的野蠻生長,或許不再適應這個市場的需求。當大多數人從"有住房"到"優住房"這個層面邁進之時,那些還按前期遊戲規則玩的開發商,如果不轉變思路是要被洗出這個市場的。

  市場在變,需求也在變。樓市在完成瞭第一個10年高峰期之後,目前正在向精細化轉型。也就是說,未來的商品房,將會更精細考慮到業主的需求,潛 心在業主需求上下功夫的開發商,必將掌握這個市場的主動權。2月底,龍湖地產重慶區域的價值溝通會上,傳達出市場的最新變化:房地產以量跑貨的時代已經過 去,要領先這個行業,必須讓居者"優其屋"。隻有看懂並順應這個變化的開發商,才能看到樓市未來的市場前景。

  城鎮化是最大機遇 房地產仍大有可為

  全國政協委員黃其森"兩會"期間暢談經濟及地產形勢。黃其森建議,保障房與自住型商品房的完成情況,從民生角度,建議列入地方政府考核機制。這 特別有必要,比單純的GDP考核,更體現民生的重要,體現以人為本的精神。但政策不能著眼於短期,而要有持續性。"如果政府在稅費、審批等環節進一步優 惠,金融機構有所傾斜扶持,相信越來越多的開發商會愛上自住型商品房。"為推進新型城鎮化進程,黃其森還建議,應由國務院統一政策,在戶籍改革的過渡階 段,在全國全面推行居住證制度,盡可能全面降低居住證的準入門檻,使人口的自由遷徙成為現實"新型城鎮化,我認為就是房地產最大的機遇。不管怎樣爭議,房 地產在新型城鎮化進程中扮演的國民經濟重要產業的角色,在可以預見的未來10-20年,仍然不會有根本性的改變。"全國兩會前夕,全國政協委員、泰禾集團 董事長黃其森告訴記者,中國房地產的黃金十年才剛剛開始。黃其森上述觀點的背景是,近期房地產市場利空突現,各種崩盤、拐點和堅挺等觀點紛爭再起,而地產 股的估值也在進一步探底。

  在2014年的政府工作報告中,重點提出"推進以人為核心的城鎮化","今後一個時期,著重解決好現有三個1億人問題,促進約1億農業轉移人口落 戶城鎮,改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村,引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。""有序推進農業轉移人口市民化。""加大對中西部地區新型城鎮化 的支持。""加強城鎮化管理創新和機制建設。"

  黃其森表示,房地產問題既是民生問題,也是經濟問題:2013年,全國公共財政收入12.9萬億,房地產貢獻瞭6億,占比近半;全國土地出讓總收入4.1萬億,房地產直接相關的稅收就占1.9萬億;房地產業可以拉動上下遊數六七十個相關產業。

  房產稅將穩步推進

  在現階段,由於政府強制性規定保障房用地的比例,也在一定程度上造成商品房用地的緊缺。例如北京宣佈每年供地一半以上都用於保障房、自住型商品 房,這樣眾多開發商爭取有限的稀缺商品房用地資源,勢必推高地價,進而推高項目的市場售價。北京可售商品房價格的上升,短期內不可避免。但隻要保障房、自 住型商品房到位,就沒有政府的後顧之憂。因此,建議放寬對可售商品房預售價格的管制,允許開發商自主定價,並適時解除對高端樓盤的限購,如此既促進商品流 通、滿足市場需求,又增加政府稅收,兩全齊美。

  為推進新型城鎮化進程,黃其森還建議,應由國務院統一政策,在戶籍改革的過渡階段,在全國全面推行居住證制度,盡可能全面降低居住證的準入門 檻,使人口的自由遷徙成為現實。同時,城市規劃不宜把某項職能過於集中一地,全國最優秀的資源都過分集中在北京這樣一個城市身上,使得城市之間、區域之間 的差別越來越大,社會不公現象越來越突出,交通擁堵、環境污染、住房緊張、健康危害、城市災害、安全弱化等"大城市病"越發沉重,"北京的高房價,源頭即 北京是中心的中心,資源過分集中於一座城市,就好比父母過分溺愛子女中的一個,這種不平衡並不是一件好事。"

  泰信基金則表示,雖然不知道政府目前對房價的真實態度如何,但不久就會有答案,現在隻等政府具體的宏觀調控政策出臺,屆時再相機而定。不過,對於當前地產股的估值,仍然存在向上修正的預期。

  3月1日,克而瑞信息集團(CRIC)、易居房地產研究院、中國房地產測評中心聯合發佈2014年2月"中住288指數"報告顯示,2014年 2月,中國城市住房(一手房)價格288指數為1097.7點,較上月上升3.8點,環比上漲0.35%,漲幅較上月縮小瞭0.10個百分點,同比上漲 9.08%,全國一手房交易價格指數漲幅持續收窄,環比和同比增速已連續4個月回落。中國城市住房(二手房)價格288指數為1076.5點,較上月上升 8.4點,環比上漲0.79%,漲幅較上月縮小瞭0.03個百分點,同比上漲7.37%。二手房價格60指數環比數據一年來雖均保持上漲態勢,但近幾個月 漲幅持續縮小,全國二手房市場整體發展較為穩定。

  我們認為政府工作報告有關房地產的表態對房地產板塊而言偏利好,維持行業增持評級。

  調控壓力減輕主要源於去年下半年以來行業基本面發生瞭明顯變化,房價環比漲幅持續收窄,房價上漲壓力減小。部分二線以及三四線城市逐步呈現供過於求的態勢,部分地方房價開始下跌,市場成交量也較為平穩。我們判斷今年調控政策的力度相比去年將有所減輕。

  關於政策調控:"針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展"

  據介紹,中國城市住房價格288指數之二手房價格60指數,是通過定期監測全國重點城市二手房的相關成交數據和市場調研數據,該數據采用類似房屋重復交易法,計算60個城市月度價格變動趨勢,並在此基礎上形成二手房價格60指數。

  根據近段時間克而瑞信息集團發佈的二手房價格60指數數據來看,全國二手房價格環比上漲已經接近一年,並且漲幅繼續在擴大中,這說明,房價至少在目前仍處於上升通道,市場上進行第二輪政策調控的壓力仍然存在。

  報告中提及"做好房地產稅立法相關工作"。關於房地產調控,表述為"針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展。"



  總體來看,政府工作報告對房地產的表述基本符合市場預期。未來房地產的政策將逐步趨穩,大規模的調控政策將減少,政策波動減小有利於房地產行業的持續穩定發展。

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