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這位商業大佬也關註政策空間。對於多年房地產調控,王健林認為不算成功,在越來越多剛需面前,僅打擊房價很難取得成效。在他眼裡,即便建立長效機制也難以 同時取悅官員、商人與百姓。"解決房子的問題對世界各國政府都是高難度考題,做的好的極少。"王健林說。他還倡導兩年後非核心城市都無需限購。

  



王健林認為,中國正經歷迅猛城市化進程,他選定的城市人口每年都有少則幾十萬的遞增。這預示著文化旅遊業還有更大的成長空間,僅主題公園中國就可以有數百個。"文化旅遊業不缺需求,缺有效產品的供給。"他說。

  明年3、4月份,合肥的主題公園設計就完成瞭,可以戴眼鏡看3D。我們有兩個電影娛樂科技的項目,是專門請美國的高手做的。還有目前中國第一個第四代的室 內水公園,是最創新的上下兩層,目前還沒有別人在做,這就是特色。我們現在正在創新,要不然我這個投資就麻煩瞭,吸引人的程度就降低瞭。

強調差異化依然是萬達制勝文化旅遊業的秘籍。不同於迪斯尼,萬達城60%-70%的項目都在室內。在合肥萬達城的開工典禮上,大隊人馬打起安徽鳳陽花鼓助陣--除瞭吸納蜚聲國際的合作夥伴,萬達也結合城市當地文化特點打造項目。

  

  

合肥的主題公園還涉及概念性旅遊,我們不會跟別人一樣,而是以濕地項目為主。安徽的冬天也是很麻煩的,夏季有雨季,我們考慮任何一個萬達城,大概60%到70%的項目都是在室內進行的,這個就是跟迪斯尼最大的差異化。不瞞你說,我在無錫可能要投資更大一個項目,我的目標就是奔著迪斯尼去的,我想用我們萬達的事實來證明,中國人做的旅遊項目可以和美國所謂知名品牌抗衡,我們將來就比兩個核心指標--旅遊人次、旅遊收益。2015年底迪斯尼就開園瞭,我們無錫的項目大概是在2016年底前後,所以大概2017、2018年就會有準確的數據出來,看誰的指標更高。

王健林:我覺得總體看,這些年調控不算成功。首先調控的定位發生瞭偏差,把它定成控制房價上漲,而不是定位在其他方面,你做更大的努力效果也不好。中國正 在城市化快速形成當中,中國經濟體也是向著世界第一大經濟體發展,人民還在增加,你卻壓著房價上漲。如果每個政府致力於每年建多少公租房、經適房,怎麼建 立一套體系,商品市場如何發展,可能比這個調控要好的多。

現在,王健林擁有的文化、旅遊、商業帝國為他帶來瞭86億美元的身傢。他聲稱自己感到幸福是因為一直在逐夢--他要把萬達帶到世界500強企業前100名的位置上。截至今年上半年,萬達集團收入745.1億元,同比增長33%。

  

  

  

  

內容來自sina新聞

  

  

  在合肥有兩個原因。第一是合肥自身發展的規模,這七八年以來,合肥進入瞭高速增長期。從人口不到100萬,到現在已是370萬市區人口,城市每年增長30 萬人,速度驚人。而且合肥的城市骨架拉的也特別開,這種發展規模和態勢吸引瞭我。第二就是我們在合肥這些年的投資效益都超出瞭預期,包括政府服務的效率和 環境也不錯。這是一個非常大的動力。合肥包河區是萬達唯一一個既有萬達廣場,又有萬達旅遊區的地方,萬達城裡還有七八傢酒店。再加上高鐵時代到來,合肥成 瞭交通樞紐,滬隴線,京廣線,好多高鐵都在這裡交匯,合肥又居於中部,從全國各地過來時間都比較短。

  

  

就在前一天,為瞭趕上當晚的球賽,王健林特意囑咐下屬將媒體采訪前移。當他從面見當地政府人士的貴賓室轉到采訪間時,閃光燈瞬間爆發,統一著正裝的下屬們 前呼後擁,讓這位首富先生顯得范兒十足--這段時間,他一直活躍在公眾視野裡。最近的十天內他帶領萬達跑步收編,收購瞭北京與湖北的兩傢旅行社。作為此前 網友熱議青島"土豪明星盛宴"的幕後推手,現在,他再借合肥萬達城釋放對文化旅遊業的野心。

  

記者:在安徽,近的有蕪湖方特,遠的有上海迪斯尼,萬達城在這兩者之間有什麼特點能吸引人過去?這個項目怎麼考慮安徽本土的文化,有沒有可能被復制?

  

  

  新浪樂居深度報道記者 @董文艷/文

  另外,我們的廣場、酒店、旅遊設施,全部按照國傢住建部綠色一星標準規劃設計,萬達幾年前內部就有強性指標,任何項目拿不到綠色一星的認證,他們就要受處 罰,而且更重要的不是設計認證,還有運營認證,這個更難。現在我們拿的設計認證大概是運營認證的3倍左右。運營認證是要求運行到兩年才能評估,可能還有一 個制度時間。

  

    

  

他的意向是在國內做滿10個萬達城,最終輻射全國,主題樂園、酒店、電影依然是主要元素。而選定合肥更多是基於萬達廣場在此的不錯收益。據他們的競爭對手監測,合肥萬達廣場月均銷售額多達260餘萬元。在安徽,王健林的目標是讓萬達成為第一個千億投資企業。

王健林:安徽是中部大省,萬達在安徽的佈局很大,現在已經是第六個項目,還沒有包括已經在簽約的。總部署已接近10個。我們在安徽發展的特點是雙贏,每一個項目都重視。我希望萬達成為在安徽的第一個千億投資企業。現在的目標應該很快會達到。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/16202470270.shtml

  

在采訪中,他總結瞭自己的底氣來源:幸運,因為做生意趕上瞭商業大發展的時代。持續努力,腳踏實地,尤其在創造瞭萬達獨有商業模式的基礎上。

  每一個項目如果都是一個模式、一個內容就壞瞭。等我十個項目完全佈局成功後,會引導大流,想好一個完整的產業鏈,這樣一圈就來瞭,可以派生成很多盈利點,我們是有很成熟的思考的,要做到每一個項目都獨具當地文化特色。

  

萬達董事長王健林

  記者:這個項目會如何利用巢湖得天獨厚的自然資源,在生態環保方面有沒有一些考慮?

  

王健林:我們在巢湖邊上利用瞭原來的一個小水系,挖瞭一個十幾公頃的湖,做瞭五六層的度假型酒店,秀也是在湖邊佈置的。這條河目前水質不太好,在進入佈置 前要做一個水處理,我們對設計公司下的指標就是要達到三類水標準。它很安全,比巢湖現在的水要好的多,環保就是這麼處理的。這七八個度假酒店我們還做瞭近 兩公裡長的人造沙灘,這樣大傢可以有海邊度假的感覺。

但全國四個項目、近1400億的總投資額讓許多人認為萬達正在冒險。在采訪中,王健林說每一個萬達城經營期至少10年。加上資金回流,在項目的前幾年,萬達至多每年投入50-60億。

  記者:萬達最近跑步收編,在短短十天內連續收購瞭北京和湖北的兩傢旅行社。萬達對旅遊產業鏈的佈局是什麼?

  

王健林:這個去年就定瞭,我們是希望做全產業鏈。我們不動產的前期設計歸建設部門、管理部門管,這樣會產生更多比較效應。做旅遊也是這樣,現在做平臺,還 需要旅行社支撐。除此之外,有自己營收更好,不排除將來會有航空領域。這些做通以後,對旅遊產業影響是非常大的。收購旅行社僅僅是開始,凡是投資大的文化 旅遊城的地區我們都會考慮,定位區域優勢,而且旅行社的投資資金對萬達來講我覺得是可以忽略不計的。

  

記者:在短短一年內,從哈爾濱、南昌、青島到合肥,這是第四個萬達城,你們投資瞭1400億。巨額投資下怎麼保證集團資金方面的運轉?

  

王健林:合肥項目總投資350億。我們內部給這個項目的經營期是10年,但是可能會輪流在三、四年完成,房地產價值會提升。哈爾濱的經營期也是10年,青 島是12年,我們任何一個項目經營期至少達到10年。不能簡單的把總投資就作為當年的投資,這是極其錯誤的概念,總投資是在這個項目完成之內的所有投資額 相加。如果合肥要400億,前幾年投資大,可能每年投資50、60億就夠瞭。而且企業拿出一部分資金,還可以獲得一部分貸款,我們還有房地產預售,這幾個 相加。很多人習慣把我們宣佈各地的總投資相加,說今年投瞭2000億,現金從哪來?我覺得相加的這個人簡直不會用自己的腦袋思考這個問題,不是簡單的把總 投資相加就等於當年的投資。

一些數據支撐瞭他的判斷。現在萬達院線稅後回報率超10個百分點。今年夏天,萬達幾個度假區的平均酒店入住率達85%,他預計未來至少還會提升10%到15%。

記者:萬達文化產業的轉型越來越明朗,到2020年商業地產的收入占比會到50%以下,但文化產業的資金回流與增長都相對緩慢。這種轉型會給萬達帶來哪些風險?

  

王健林:這個問題的論點首先就是錯誤的。現在很多學者分析說文化旅遊回報率低,這是不對的,你不能用文化事業的眼光來分析文化產業,若從這個角度確實養瞭 很多劇團,效率很低,需要國傢財政負擔。但是就文化產業本身,比如國傢搞電影院線這幾年都是虧損,民營企業搞就發展很快,如果虧損怎麼會支撐每年四千塊平 米的速度。所以我說2017、2018年中國電影市場會超過北美,2022、2023年會是北美的兩倍,就是基於每年的增長。簡單說萬達院線稅後回報率百分之十幾,怎麼能說文化產業就一定不掙錢?我 給你舉一個例子,一個小小的張傢界,這個地級市裡有三臺節目在演,其中投資個把億的節目兩年就收回投資。如果我判斷文化旅遊業是回報率非常低的行業那我就 不會做瞭。文化旅遊對我來講第一首先是一個沒有天花板的行業,它的增長是無極限的;第二我也認為它是一個回報率很理想的行業。我們度假區今年夏天的平均酒 店入住率85%,今年我預計至少還會再提升10%到15%的百分點。現在十一黃金周擁堵的狀況說明,中國消費者已經升級到需要文化旅遊的狀況瞭,我的看法 是文化旅遊行業不缺需求,缺有效產品的供給,所以我是充滿信心的對它進行投資的。嘉義水上土地貸款

  記者:為瞭解決項目資金的問題,有沒有考慮成立民營銀行?

王健林談生意、局勢與財富觀

王健林:沒有這個計劃。現在銀行賺錢是壟斷造成的,假如真正放開利潤就平均化瞭,而且銀行也是高風險行業,我覺得我在現有的不動產、文化、旅遊,這幾個產 業可以做得足夠大,而且效益也足夠好,所以我暫時不會考慮去做民營銀行,我不認為做民營銀行就一定比我做其他的掙的多。如果許可權不放開,全國就那麼幾 傢,那還能掙錢。

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記者:所有的萬達城都會有持有物業和可售物業的配比,配比情況如何?您曾說未來大部分城市可能都不會再調控瞭,為什麼?

  王健林:配比沒有準確的計算過。比方說合肥的項目投資兩百億,回收期是十到十五年,財務會有風險,會通過適度的開發寫字樓、商住樓稀釋一部分。每一個項目 要因地制宜,合肥項目銷售面積不多,可能我們的持有率比別的城市要大,因為它在省政府旁邊,土地資源較緊缺。

  我說兩年後無需調控的是非核心城市,北上廣這些城市不一樣,它可能有全球性的購房者、投資人。除此之外的很多城市我覺得無需限購,現在有些地方房子價格賣 的都比較低瞭,商業物業的投資基本是城市化到百分之七八十。現在在美國,城鎮化是94%,購物中心每年都在減少。如果中國城鎮化率達到80%左右,我估計 不動產的過程也會結束。

  

記者:您的意思是北上廣的房地產市場將來需求還會增長,不會像三四線城市那樣出現供大於求的局面。可中國人在一線城市似乎有很多虛假需求,如果這類投資性虛假需求大大壓縮,會不會導致房地產市場會很快供過於求?

記者:萬達在安徽的佈局是什麼?為什麼會選擇在合肥打造文化旅遊城?它在萬達整個戰略中處於一個怎樣的位置?

王健林:認為北上廣或像合肥、長沙這樣的二線城市的需求是投資撐起來的,這個看法是完全錯誤的。最近十年來北京城市人口凈增750萬,上海這十年凈增 800萬,廣州每年大概新增60萬人,合肥平均每年新增30萬人。如果有10萬人買房,就相當於北京當年供應的總量。許多所謂專傢說北上廣的房地產是虛假 的,可能馬上要崩盤,是因為根本不看這些數字。現在中國就是一個由農村到小城,從中城到特大城市的城市化進程。且現在北上廣全都限購。北京去年購房95% 是首次購房,現在還打擊這個行為。所以我說我們現在的房地產需求不能簡單的說都是泡沫,房地產市場基本還是以剛性需求為主,特別在限購的城市裡。十年九調 控,加瞭這麼多政策,現在還是在增長,這是剛沫瞭。

王健林:迪斯尼在內地隻有一個,還沒開出來。我跟你說一個數據,美國3億人口,現在有270幾個主題公園,在美國人流最多的主題公園並不是迪斯尼,是六旗主題公園,它的旅遊公司比迪斯尼要多得多。我喜歡用數據分析來支持我的判斷,來投資我的決策,我覺得中國是可以支撐至少一百個、甚至數百個主題公園這種旅遊規模的。但是如何做到大傢都能生存?就是差異化。

記者:近五年房地產調控不斷加碼,這給房地產行業帶來哪些質變?您對長效機制有什麼看法或期待?

10月27日,在合肥幾條主幹道的路燈上,隨處可見萬達文化旅遊城的廣告標牌。這天是合肥萬達城的奠基儀式。繼哈爾濱、南昌、青島之後,萬達的文化旅遊產業棋局今年落定第四個項目。為此,他們再擲350億。樂居深度報道匯總》》

  

  

至於建立長效機制,因為它還沒出來,我不好評價。我看也很難有什麼機制能夠做到大傢都滿意。不要去希望哪個人出幾招,就成為領導、商人、百姓都滿意的高 招。這個招基本上出不來。因為解決房子問題對世界各國政府都是高難度考題,做的好的極少。新加坡做的好,50%到60%的人是住在政府的房裡,他們感覺不 到痛苦,但原因是它人少。總的說來解決好這個問題很困難,我不主張像有些經濟學傢或者學者那樣寄希望於建立長效機制,覺得出臺以後中國就沒有房地產的難題 瞭,大傢住房的痛苦指數一下子就降低瞭。這個問題是一個極其復雜的社會問題,牽扯到多方利益,難度也非常大。其實隻要做的好一點點,就應該給予肯定,不要 想著做到圓滿才是做好。

  記者:根據福佈斯的數據,您現在已經有86億美元的凈資產,成為中國首富。請您分享一下您的財富觀。作為中國最富有的人,您感覺幸福嗎?

  

王健林:幸福觀看怎麼看,我覺得我是幸福的,因為我在追求我自己的夢想,我在逐夢當中,每一次離夢越近,我都感覺特別欣慰。所以我覺得很幸福。有的人可能 覺得吃一頓好的也很幸福,買一套房子很幸福,但是我現在的幸福價值觀跟別人不太一樣。我經常跟我的同仁講,我們是非常幸運的一批人,第一是時代的幸運,早 三十年,晚三十年沒戲瞭,早三十年沒有拼搏的可能性,晚三十年你發展不出來;第二個是我們自己本身很幸運。是做生意,而不是去從政,也不是搞科研,我正好 趕上瞭商業大發展時代;再一個我們的商業模式也幸運,我們正好創造瞭這種商業模式,現在又有一種新的商業模式,把這幾個結合在一起,以我們的平臺、發展速 度,如果再堅持努力幾年,就可能真的創造一個全世界一流的超級企業出來。這就是我的幸福觀。

  

第二說到財富觀,這個真的很難分享。你說我怎麼去教那些創業者像我這樣呢?太困難瞭,我覺得就腳踏實地。我們今年已經推瞭一個創業計劃,就是每年拿五千 萬,十年拿五個億。也不光拿錢,在萬達所有的廣場上,每一個都拿兩到三個門店來支持年輕的朋友,創業成功率我估計90%以上。因為如果失敗瞭,那個廣場的 總經理就麻煩瞭,他一定要幫那個年輕人出主意,他隻要做瞭別人就不會再招商瞭,要確保他有成功率。如果賣餃子,這個商城就不會再賣餃子。我覺得這麼創業, 這個人幹一個店幹的好,也不排除還可以幹第二個,第三個,慢慢做。除此之外,我還在想,我這個模式最大的問題是不能復制到全國,隻有萬達一個品牌,我們能 不能想一個新的模式,一個便於復制的創業計劃。盡可能多的扶持青年人,特別是大學生能創業。當然創業究竟能走多遠,那還要看多種因素。

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"如果我判斷文化旅遊業是回報率非常低的行業,那我就不會做瞭。"大概多年雷厲風行的軍人作風也影響瞭王健林的語言風格。在采訪中,他聲音雖低,卻簡潔有力。

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