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內容來自sina新聞

北京信托推股權化雙合作社模式 首單土地信托落地無錫

  繼中信信托之後，又一傢信托公司邁入土地流轉市場。11月7日，"北京信托·土地信托之無錫桃園村項目"在江蘇無錫落地。

  該項目采取"土地合作社"+"專業合作社"的雙合作社設計，即首先將擬進行信托的土地經營權確權到村民個人，再由村民以其土地經營權入股"土地合作社"，土地合作社作為委托人以土地經營權在北京信托設立財產權信托。

  同時，陽山鎮桃園村的水蜜桃種植大戶成立"水蜜桃專業合作社"，北京信托代表桃園村土地信托將土地租賃給"水蜜桃專業合作社"。合作社全體股東均為該村有種植桃樹特長的村民，員工亦為村民，解決瞭部分農民就業問題。

  相比於引入外界第三方機構，將土地租賃給當地村民發起的專業合作社，能夠充分發揮當地種植能手熟悉農村事務、土地特性、種植環境、種植技術、病蟲害防治等優勢，也能起到謹慎經營、慎重決策的作用，實現土地利用效益的最大化。

  目前，除中信信托、北京信托，包括中糧信托、華寶信托等公司均在佈局土地流轉信托。

  土地經營權股權化

  陽山鎮是中國著名的桃鄉，水蜜桃的主產地，而水蜜桃產業已經成為陽山鎮現代高效農業、生態農業及支柱性農業產業。為提高土地經營效率、實現規模經營，並保證村民能夠長期受益，陽山鎮決定設立土地信托。

  土地流轉信托的基本原理是農村集體組織或農戶個人將土地承包經營權作為信托財產，委托給信托公司進行管理，存續期內由信托公司向受益人分配信托收益，信托到期後返還土地經營權。

  此次"桃園村項目"11月7日正式成立，不設定固定信托期限，但不少於15年(最短至2028年)。

  值得註意的是，如何將農民手中分散的土地經營權歸集後再委托給信托公司是土地流轉信托設立關鍵的一環。而桃園村項目中，北京信托引入瞭土地股份合作社，使土地經營權股份化。

  具體做法是，在符合當地建設規劃及土地利用總體規劃的前提下，依據《中華人民共和國農民專業合作社法》等相關法律法規，以村民自願為原則，桃園村村民以其享有的、已經確權到戶的土地承包經營權作為出資，並按照規定依法履行相應的土地評估作價流程，入股成立桃園村土地股份合作社。土地股份合作社依法享有土地經營權，其合作社成員取得由惠山區農辦發放的土地股份合作社股權證書，享受信托計劃受益權。

  北京信托相關負責人稱，如上設計是為未來實現土地流轉信托收益權份額化並且憑證化做準備，未來農民可以憑借標準化的"土地受益憑證"定期領取收益，甚至這一憑證還可以進行轉讓。但是根據目前現有的法律規定，信托計劃還不能發行受益憑證。

  另一方面，土地股份合作社未來還可以以股權作對價進行相關產業的投資，使土地股份合作社成為一個經濟主體，而不是行政化的組織。

  種植合作社鎖定土地用途

  北京信托總經理王曉龍曾表示，土地信托通過將農民的土地承包經營權轉化為信托受益權，使農民擺脫瞭對身份的依賴。土地信托沒有使農民真正喪失土地，而是將農民從土地中真正解放出來。土地信托流轉後，將加速農民向農業工人身份轉化，有效推進城鎮化進程。

  不同於中信信托引入第三方服務商安徽帝元的做法，桃園村項目土地的經營主體為"靈俊水蜜桃專業合作社"，合作社全體股東均為陽山鎮桃園村有種植桃樹特長的村民，房屋利率試算農民可成為合作社雇傭的農業工人，獲得工資性收入，也解決瞭"失地"農民的就業問題

  前述北京信托相關負責人稱，通過將土地租賃給"水蜜桃專業合作社"提前限定瞭土地使用用途，避免瞭土地在流轉過程中土地使用人出於利潤最大化的片面考慮進行土地經營決策，從而忽視瞭農業生產的生態影響、社會影響。另一個市場關註的便是信托收益的分配問題。

  中信信托安徽宿州項目中，農戶的收入為"基本地租+浮動收益"兩部分。基本地租部分的確定標準則約為每畝1000斤中等價格的小麥產值。在扣除土地整理人的投入成本以及各種服務和管理費用後的土地收入增值部分的70%以"浮動收益"形式返還農戶。

  無錫陽山鎮桃園村項目中，收益由"固定收益+浮動收益"兩部分組成。信托成立後，每個信托年度受益人按照其持有的信托單位享有固定信托利益；隨著土地、果樹的培育投入期結束，數個信托年度後，受益人除瞭前述固定收益外開始享有浮動收益。

  除此之外，按照北京信托的設計，其還將根據相關主體的融資需求，開發資金信托產品，為相關主體提供投融資服務，比如為水蜜桃專業合作社提供前期資金支持，為村農提供財富管理信托服務，從而形成"財產權信托"和"資金信托"平行推進的"雙信托結構"。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/09502485084.shtml
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