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  目前從增值角度來對這三大別墅區進行比較來看,香山別墅區高於中央別墅區,更遠高於奧北別墅區。因為香山別墅區都在五環兩側。無論是地段,環境,位置,香山別墅區都有很大優勢。

  第一,區域位置。好的別墅要有合適的區域位置。區域位置的要素包括地段交通,是否是傳統意義上的高端別墅區,以及是否能作為第一居所。

  簡而言之,最有價值的別墅,從位置上來看,需要絕對的近、或者絕對的遠。

  第二,居住人群。安傢認為現在買的起別墅的人很多,但並不是具有同樣經濟能力的人都具有同樣的素質。如果在一個別墅區都能聚集一批高素質人群,那這就是最好的別墅區。現在很多別墅業主最頭疼的問題,不是物業,反而是鄰居素質問題。

2胎指南怎麼貸款比較會過件&高雄新興建地貸款emsp;第三,環境。景觀環境是判別一個別墅好與壞的重要因素;好的別墅最好有山有水,但在城市裡面一般很難滿足這一要素。環境之所以排名第三,是因為北京的外部大環境持續惡化,PM2.5嚴重超標,這隻有靠營造小環境進行"亡羊補牢"。

劉文斌最有價值的別墅 要麼絕對近要麼絕對遠

  第四,項目品質,也就是建築本體。現在隨著時代的發展,尤其是對於豪宅來講,每一個買別墅的客戶都有自己不同的喜好,都有個性化的空間訴求,這就決定瞭開發商很難做一個標準的戶型,因為每個人對於房間的使用有不同的喜好,他可能需要不同的功能。未來別墅的發展,應該是往個性化發展,量身定做;對於有經驗的客戶,甚至會直接跟建築師做溝通,從而根據他的需求做相應的調整。根據國外經驗來看,這是一種豪宅的根本趨勢。

  別墅最怕既不遠也不近

  早期別墅居民素質成首要問題

  好別墅的首要條件還是區域位置,因為土地的稀缺性註定優越地利的便利性與增值性;緊接著是居住人群、景觀環境和項目品質。

  中國目前的別墅是把項目品質作為第一要素,但我們認為好別墅的首要條件還是區域位置,因為土地的稀缺性,註定瞭好位置的便利性與增值性;緊接著才是居住人群、景觀環境、項目品質。

  別墅怕的便是既不遠也不近,當第一居所卻很堵車,購房者不能為瞭住別墅、每天在路上往返就花去幾個小時;另一方面,作為度假也不適宜,離城區不夠遠,環境也不夠好。這種別墅未來的升值空間就比較有限。

  2006年之前的別墅價格相比之下不算太貴,當時北京別墅每平米單價大部分在1-2萬元之間,每套總價大約4-5百萬元,按照20%首付來看隻需要掏出100萬就能買別墅,這是很多人都能承擔的價格,因此有部分膽大的人有機會住進瞭別墅區。

  北京的別墅區域嚴格意義上來說有三個,分別是中央別墅區,香山別墅區,奧北別墅區。這三個是具有規模的別墅區,其它相對分散。而這三個區域各有利弊。

  奧北別墅區是後興起的一個別墅區,環境不錯,項目多,占地廣,產品也比較多樣化,但它嚴重受阻於交通,無論是京承高速還是八達嶺高速都相當擁堵。

  絕對的遠,就是作為第二居所,適宜於周末或假期居住,作為旅遊度假,放松心情。比如懷來,承德、固安等別墅區。

  香山別墅區是自然環境最好的別墅區,上風上水,距離城區位置最近,交通也是最好。但這個區域的問題在哪裡呢?這個區域的開發商當年都是小開發商,所以產品總體一般。

  決定別墅價值的四大標準

  香山別墅區最有增值優勢

  這一狀況發展至今,導致的後果是,同一個別墅區內業主的素質參差不齊。這是導致今天某些別墅公共環境,衛生服務不到位等問題出現的根源。

  比如,某小區當年制定的物業費很低,現在物業公司很難維持。上調物業費是解決問題的方法,但這需要業主表態,業主不同意,就造成別墅區人文環境越來越差,物業價值難以實現本應具備的保值增值。

  又如,不少建成別墅區內沒有網絡信號,沒有手機基站,物業提出要架設,但不少缺乏科學素養的業主以害怕輻射為由堅決反對。這就導致目前很多別墅區手機接收不到信號,給居住期間的人生活造成諸多不便。

  上述這兩個例子,都是目前建成數年的別墅區目前存在的諸多問題的縮影。而居民素質這個問題,可以說基本無解。

內容來自sina新聞

  劉文斌:《安傢》雜志總編輯,中國資深地產策劃人。

  絕對的近就是很方便,可以作為第一居所。這類別墅的增值潛力最大。比如十年前《安傢》就說過北京最有價值的別墅是北四環旁邊的富城花園,雖然因為年代久遠,品質從今天的眼光來看相對一般,但因為位置較好,相比於其它別墅,它的增值性也體現瞭出來。以上便是絕對的近--真正可以最為第一居所。

  中央別墅區相對開發較早,國際化氛圍濃厚一些,但談不上什麼人文環境,因為不少地方受到機場的噪音污染。在通達便利上,自從高速免費後,中央別墅區的交通也存在擁堵問題。

  好別墅,帶來的不僅是一座建築,更重要是其帶來的別墅生活方式。這是衡量一座別墅價值的根本所在。安傢認為,決定別墅價值的標準主要有四個:

  國外作為第一居所的別墅距離城區的理想距離是30到40分鐘的車程,如果不考慮交通的擁堵的話,中國的情況也應該是這樣。從北京來看,也許最有價值的別墅,還是在香山。



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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/13252262717.shtml

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