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深圳購物中心估計僅有一兩成能活得較好
3月27日，深圳最大市屬國有房地產旗艦公司深圳控股有限公司(以下簡稱深圳控股)將在香港舉行發佈會，正式對外披露2014年度公司業績。而就在此前，南都記者終於約到瞭對深圳控股副總裁董方的專訪。盡管時機似乎欠佳，不過，在“能說”的范圍之內，董方依然坦陳，深圳控股去年的銷售隻完成瞭目標的70%，相對前幾年來說並不理想。在樓市的黃金時代已然翻頁時，改變“純開發型企業”這一角色，加大對優質物業的持有，同時培育商業運營團隊已成為他們的共識。“我們希望到2018年、2019年，持有物業的租賃收入可以達到20億這個水準。”這意味著，在深圳控股未來的板圖佈局中，商業地產成為一個重要的棋子。
房地產市場的艱難局面
2014年對整個國內房地產企業都不輕松。董方透露，深圳控股去年合同銷售額累計約74億元，合同銷售面積63萬平方米，每平方米均價約為11600元/平方米，完成全年目標的70%。“尤其上半年外部情況比較差，但9月份央行930新政後銷售量明顯回升，去年第四季度的銷售還是比較理想的。”
盡管如此，這已是企業來之不易的結果。去年初，深圳控股召開營銷工作會議，要求各公司加快銷售回籠資金，強調現金為王。“我們可以在部分項目中，犧牲一部分利潤，保本甚至微虧都可以，目標是確保現金流和負債率處在一個比較安全首次購屋貸款利率的水平。”在去年上半年銷售形勢不好的時候，他們加大三四線城市的處置力度，堅決從這些城市裡退出。“有些城市的項目銷售工作的確很困難，特別是一些小城市，隻賣到3000多塊錢一平方米。可以說我們的銷售人員很努力，但市場容量有限，結果也不太理想。”
據董方介紹，現在深圳控股的土地儲備，25%左右在一線城市，20%左右在二線城市，55%左右在三四線城市。戰略佈局調整也是今年的工作重點，調整完之後，土地儲備的總量會下降，但質量會大幅提升。
以“聚焦深圳”為重點的轉型
房企利潤下滑已成趨勢，面對這種情況，企業必須轉型。“去年我們提出的企業發展戰略八字方針中，轉型是排在第一位的。”據董方透露，深圳控股正在做十三五戰略規劃，5月份會有明確的方案。“方向已經明確：一是聚焦深圳或者說聚焦核心城市;二是處置二三線城市的地塊;三是從原來是以銷售為主的企業，轉向銷售和持有並重，逐漸加大對優質物業的持有，培育自己的商業運營團隊。我們希望通過一段時間，比如5至8年內，持有和銷售的比例能達到均衡。與此同時，在母公司支持下，我們會在養老公寓等業態上探索創新。也會逐漸整合現有園區地產資源，並研究並探索物流地產發展方向。”
據董方表示，從資產體量上說，商業地產會占相當比重。“比如我們希望，到2018年或2019年，深圳控股持有物業的租賃收入可以達到20億這個水準，未來通過持有物業的增加，收入也會不斷提高。”
除瞭持有物業，深圳控股也想打“運營”牌。去年下半年，以萬科、萬達為代表的地產開發企業紛紛啟動瞭商業地產業務的輕資產模式。對此，董方表示，深圳控股也在做這方面的研究。“重資產可以享受資產升值的全部收益，但資金壓力非常大。而輕資產則可改善現金流，加快資金回籠，但也有弊處。因此，如果是特別好的商業物業，我們會自己持有，有些則會考慮戰略合作。”
商業是更難打的一場戰役
在深圳控股最初想做商業地產時，董方聽到一個說法：做住宅是小學生水平，做商業地產是大學生、研究生水平。“在初期，我們覺著這個說法有些誇張，但越做這種感覺越深刻。住宅再差，隻要降價一定賣得出去。而商業一旦搞不好，價格再低也沒人要!”
目前中國購物中心已呈現總量過剩的趨勢。據董方介紹，2014年深圳大概有20多個新項目入市，購物中心新增體量是50多萬平方米。2013年年底，已開業購物中心就有46傢，面積是308萬平方米，加上2014年新增的，就有360萬平方米，在建和尚未開業的購物中心超過25個，新增加的商業面積超過200萬平方米。到2015年左右，深圳購物中心會超過70個，面積超500萬平方米。“這是令人擔憂的一個事，估計有不少購物中心會面臨較大困難，預計10-20%才能活得比較好。”
面對這一局面，深圳控股將如何突圍?“購物中心不僅僅是購物，還有體驗。我們的商業，定位就是體驗，核心就是避免同質化競爭。”除瞭備受關註的“深業上城”，在采訪中，董方還透露瞭未經媒體充分曝光的另外兩個規模較大的商業項目。其一是城市更新項目“深業東嶺”，位於羅湖深南路起點黃貝嶺，定位為集開放式立體商業街區、時尚購物中心、地鐵商業街、寫字樓、都市山居住宅於一體的具有嶺南風尚的現代綜合體。另一個位於羅湖區北部、筍崗-清水河物流園區內的“深業進元大廈”項目，是深圳城區唯一的永久性都市產業綜合體。由於旁邊是閑置的火車軌道，因此深圳控股設想將廢棄的火車軌道、火車頭、倉庫進行保留及改造，打造“鐵路文化公園”，輔以酒吧、餐飲、咖啡、特色文化演展和文化創業等業態。采寫：南都記者伊曉霞
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-26/08365986656676881944319.shtml
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