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??與李嘉誠“在香港的這幾百億收租物業，‘永遠不會賣’!”的承諾不同，對於內地的商業地產，李嘉誠的投資政策恐怕並非長期持有，而是通過延長開發時間，在“捂盤”的過程中等待土地與樓面價值飆升至高點時，打包出售。土融新北烏來土融
??上個世紀五十年代，李嘉誠在香港工業區——北角買下第一塊地皮，興建瞭長江工業大廈，除瞭自用，還用於商業出租，從而正式進入房地產市場，並在六十年代末趁著香港樓市低潮大筆逢低吸納。
??七十年代初，香港股市進入空前牛市，一大批地產公司借此時機掛牌上市。長江實業、新鴻基地產、恒隆、新世界發展等日後在香港地產界舉足輕重的地產公司幾乎都在這一時期在港上市。
??此後，長江實業出租物業的占比一直處於不斷擴大態勢，投資物業增值亦為公司帶來可觀的盈利增長。2013年年報顯示，銷售物業收入275.89億，占總營業額的85.4%；出租物業收入19.6億，占總營業額的5.5%。投資物業價值287.77億，占總資產的比重為24.55%。投資物業增值18.01億。
??他們通過股市籌集大量資金，迅速壯大公司的資產規模。房企從股市募集資金後大量拿地，大量的土地儲備又推動公司業績和股價的上升以利於再融資，如此循環，逐漸形成瞭香港經濟中的一個特殊現象——“股地拉扯”。
??那麼，對於一向在集團運作上秉承穩健策略的李嘉誠先生來說，是什麼原因讓他放棄已有的穩固架構，作出如此大動作的調整？
??在整個八十年代，長江實業先後共完成60多項地產發展計劃，發展的物業約占香港整個物業市場的20%，已成為香港地產業的領導者。
??李嘉誠的地產發傢史與香港的地產業發展密切相連，歷經瞭每一次潮起潮落。
內容來自sina新聞
??1979年，李嘉誠以6.39億元的價格從匯豐銀行購入市值約60億元的和記黃埔22.4%的股權，並在1年內增持至40%，成功控制和記黃埔。1985年，長江實業再透過和黃收購香港電燈集團。
李嘉誠棋局玄機:不再拿地是看空中國樓市
??李嘉誠的長江實業自1972年在香港上市後，即利用股價上升的時機大量發行新股集資。1973年，長江實業就公開發售5次新股用以收購土地物業。在上市的一年內，其土地儲備已上升逾20倍，資產價值飆升。長江實業的市值也從剛上市時的約1.26億元(港幣，下同)一路上升到1981年的78.77億元，成為香港股市中僅次於置地的第二大地產公司。
??戰略“轉移”的棋局
??而通過此次重組，李嘉誠也在減持地產業務。根據公告，重組前，李嘉誠傢族持有長江實業43.42%股權，重組後李嘉誠傢族隻持有“長地”30.15%的股權，變相減持瞭地產業務13.27%的股權。而重組前，李嘉誠傢族通過長江實業間接持有和記黃埔24.22%的股權，重組並入新“長和”後，則變相增持瞭非地產業務5.93%的股權。
??最新公告顯示，截至2014年11月30日，“長和系”共持有約占1700萬平方英尺(約合158萬平方米)的出租物業，擁有香港地產同業中第二大出租物業組合。
??廣闊的商業版圖和多元化的業務類型為李嘉誠在全球范圍進行排兵佈陣、資本騰挪創造瞭市場空間。細看其國際化投資路徑，戰略“轉移”早已循序佈局。
??選時：改變盈利模式選時機
??亞洲金融危機為長江實業改變盈利模式提供瞭機會。1998年，一向以銷售物業為主的長江實業加大瞭對出租物業的開發，旗下出租物業在年內相繼落成，使當年的固定資產較1997年增長瞭323%。隨之而來的是，金融危機使得李嘉誠本人在富豪榜上的排名不降反升，首次成為香港首富。
??都說李嘉誠拋售物業是在看空中國樓市，事實上，不再拿地才是真正的看空，這意味著，在一向擅長低買高賣的李嘉誠看來，中國的土地市場價格，已經接近高點。
??李嘉誠開始為撤資大手筆佈局瞭麼？從2013年開始，李嘉誠的“長和系”接連拋售旗下物業，在中國內地與香港市場上更未再有任何土地入賬。值得註意的是，其所拋售的的物業，基本均為商業地產。
??根據年報，長江實業1997年銷售物業收入61.96億，占總營業額的78.86%；出租物業收入2.92億，占總營業額的3.7%。投資物業價值24.83億，占總資產的比重為2.5%。
??那麼，這一次，連番大動作背後的玄機是什麼？被最先看空的中國商業地產，其掘金時代是否即將落幕？
??需要註意的是，在投資的轉移過程中，房地產已不是李嘉誠看重的領域。其在歐洲業務主要為基建(公用事業和電訊業務，占比達70%(其中基建占比50%)，這兩塊業務在2013年貢獻瞭167.99億港元的息稅前利潤。
??從七十年代末至八十年代中期，長江實業進入到一個快速發展的新時期。這一時期，李嘉誠動用大量現金收購潛質優厚、擁有龐大土地儲備的英資上市公司。
??與其他地產商的艱難轉型不同，長江實業早期的資本積累積聚瞭雄厚的資金實力，始終保持合理的資產負債率和穩定的現金流，使得其可以借亞洲金融危機的時機積極擴張、從容轉身，在向投資物業轉變過程中，所承受的資金陣痛與風險要小得多。
??李嘉誠日前突然宣佈啟動”世紀大重組”——將長江實業與和記黃埔合並重組，兩集團資產最終將分拆為兩間以開曼群島為註冊地的新公司，分別為長江和記實業有限公司(下稱“長和”)與長江實業地產有限公司(下稱“長地”)，在香港上市。前者將接手兩集團所有的非房地產業務，後者則會合並兩集團的全部房地產業務。
??從長江實業的發展看，1997年亞洲金融危機之前，其所面臨的形勢與目前國內地產商較為類似。優質地段的商業地產資源稀缺，早已被老牌地產商開發殆盡，鮮有新的土地供應。因此，亞洲金融危機前，長江實業的收入主要以房地產開發為主，地段集中於地價較低的市區邊緣和新興市鎮，且大多在新修的地鐵站附近。
??幾十年來，總能把握住經濟興衰、精妙佈局的李嘉誠，其一舉一動，早已成為投資者的風向標，尤其是對於地產商而言。
??真正持有物業進行經營才符合商業地產的價值規律。從商業地產的市場發展來看，香港、美國等地的諸多大型商業項目都是以租賃為主。租金收入不僅能為企業帶來持續性的收入，提高企業整體抗沖擊能力，同時還可以坐享土地升值收益。且一旦企業流動資金出現問題，也可以將自持物業資產抵押或者變現。目前，越來越多的內地地產商開始意識到盈利模式轉變的必要性，增加投資物業的比重，從由銷售為主，向租售並舉轉型，希望能夠實現“坐地”生財。
??在2011年以前，長江實業與和記黃埔每年都有一些土地儲備吸納，土地成本比較穩定。但2012年5月購入上海一塊住宅用地之後，“長和系”在內地市場上再未有一塊土地入賬。在香港，長江實業最後一次拿地是在2012年11月。2013年至今，長江實業未在香港拍得任何地塊。
??不僅如此，從2013年開始，李嘉誠開始大舉拋售內地物業。
??資料顯示，2013年8月，長江實業、和記黃埔將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權出手，總交易金額超過30億港元。10月，長江實業和和記黃埔出售在上海陸傢嘴金融區的東方匯經中心，售價89.5億港元。
??2014年2月，長江實業參股的ARA資產管理公司以24.8億元人民幣出售南京國際金融中心。4月，李嘉誠次子李澤楷以57.6億元人民幣將北京盈科中心出售。8月，ARA資產管理公司以15.4億元人民幣拋售虹口區北外灘甲級寫字樓盛邦國際大廈。11月，和記黃埔以38.2億港元的價格，將旗下的房地產開發公司和記港陸71.4%的股權，出售給中國泛海控股集團。
??一系列的拋售，引發市場的恐慌觀望情緒。事實上，這種將商用物業作為買賣套利的工具，正是李嘉誠慣常的投資策略。但逢低買入、逢高賣出的投資策略也預示著，在李嘉誠看來，內地房地產市場價格已處於高位，出售時機已到。值得註意的是，在其出售的物業中，均為商業地產。
??與很多香港地產公司相比，在李嘉誠的地產板塊中，商業地產所占的比重並不大。但從依靠出租工業大廈、寫字樓進入房也產業開始，到金融危機時刻加大投入出租物業，獲得穩定收益的同時最大程度地獲取地產市值上升的溢利。在每一個重要時點，商業地產都扮演瞭重要角色。尤其是在大舉進軍內地市場的港資財團中，“長和系”的商業地產運作一直引人註目。
??一直以來，商業地產的發展都與實體經濟保持著緊密的聯系，當實體經濟疲軟時，商業地產首當其沖會受到沖擊。2014年中國經濟不斷面臨著下行壓力，央行[微博]預計全年GDP增速僅為7.4%，2015年則將放緩至7.1%。
??編者按：這是一盤精妙的棋局，從拋售內地物業，到東撤西進，再到資產重組、遷冊海外，接連落子、重重佈局。我們借由“商業地產透視”系列報道之三的契機，和您一起參詳李嘉誠這盤大棋局背後的玄機。
??1月9日，長江實業與和記黃埔合並重組的消息成為李嘉誠扔下的又一枚深水炸彈，震驚市場。合並重組的核心有兩點：兩傢公司合並成“長和”後將地產業務拆分，成立“長地”；“長和”與“長地”在開曼群島註冊。
??李嘉誠將運營近18年、被認為是穩健型的集團構架做瞭大幅度調整。從1997年亞洲金融危機前夕開始，長江實業一直處於“長和系”的最上層，持有和記黃埔49.9%的股份。這種集團架構可以降低盈利波動幅度，分散風險，從而平滑盈利。長江實業早年房地產起傢，在收購和記黃埔後，將業務延伸至基建、港口、酒店、能源、電信、零售等諸多領域，業務遍及全球52個國傢。因此，除瞭核心的地產業務之外，長江實業通過控股和記黃埔，實現業務多元化，由於不同產業的運營周期不同，還能夠實現各項業務之間的盈利互補。
??長期以來，無論是遭遇經濟危機還是業務巨虧，長江集團始終能保持盈利，從未虧損，能夠造就這一經營神話很大程度上也與這樣的集團架構有關。2013年，長江實業的營業收入雖然隻有323.14億，但如果加上來自控股公司的投資收益，其凈利潤高達352.6億。
??借勢：地產做大靠股市
??李嘉誠的解釋是，此次重組意在清晰架構，釋放價值。目前的長江實業與和記黃埔業務有不少重疊，集團的價值不能得到充分體現，股價折讓明顯，市值被低估約870億，通過重組簡化結構後，這部分被低估的價值將被消除。
??但是，這種業務的重疊實際上從上個世紀長江實業收購和記黃埔就長期存在，長江實業股價折讓也已多年，為什麼會在這個時點上提出要清晰架構、釋放價值？
??合理的解釋就是，商業環境已經發生瞭變化，不調整或將遭遇更大的潛在風險。已近87歲的李嘉誠，不得不傢族產業的傳承問題放在首要位置。
??此次重組，將房地產業務與非房地產業務分拆剝離，很可能是在看空香港和內地樓市前景，怕房地產市場的風險拖累整個集團業績。從不再拿地即可看出，李嘉誠的確認為目前中國的房地產市場已經到瞭高位，未來，雖然泡沫是否破滅不好說，但行業下行的趨勢不可避免。不少分析人士認為，業務分拆後，未來李氏傢族要減持地產業務將變得更加容易。
??“股地拉扯”的形成，給地產商提供瞭巨大的發展空間，時機把握得準，幾個回合，資產即可迅速膨脹。
??更重要的風險考量是，李嘉誠希望借集團合並重組、業務分拆的機會，將註冊地遷往海外。或者不妨反過來猜測一下，正是因為希望能將公司註冊地遷往海外，在綜合考量各種利益因素後，李嘉誠最後選擇瞭目前有利於公司價值提升的合並重組方案。
??縱觀李嘉誠旗下的業務板塊，無論是房地產，還是電力、電信、交通、零售業等公共服務業，都不可避免的牽扯到政商關系，這對於多年來擅長與政府打交道、政商人脈豐富，作為財經標桿性人物的李嘉誠而言是一種優勢，但對於下一代的接班人李澤鉅來說，卻福禍難料。因此遷冊海外，也是在鋪好後路，保護傢族人員以及傢族利益免受政治的不確定因素影響。
??政商關系很大程度上受政治環境的影響。有分析認為，香港政治環境日趨復雜的背景下，李嘉誠此舉有分散政治風險的作用。香港《明報》引述法律人士指出，位於西加勒比海的開曼群島屬於英國領土，李嘉誠在此註冊新公司，日後若有訴訟，香港可能對它們沒有司法權力，最終審核權將由香港終審法院變為英國最高法院。
??香港多傢媒體將這次“世紀大重組”指為變相遷冊，甚至解讀為李嘉誠“淡出”香港的第一步。
??不再拿地才是看空後市
??年報顯示，自2010年以來，“長和系”總共在香港和內地以外完成瞭11筆收購，涉及金額約1868億港元。而資金的投向，歐洲地區占比高達96.75%。歐洲資產處於低谷，正是抄底的好時機，這也符合李嘉誠一貫的買低賣高策略。
??但對於內地的房企來說，由於商業地產的投資回報周期較長，而很多地產投資自有資金占比較少，高度依賴貸款，財務成本壓力巨大。開發商往往會用短、平、快的住宅開發模式運營商業地產，通過出售回籠資金，無法從容、充分地享有土地溢價的好處，卻放大瞭公司面臨經濟蕭條、貸款政策收緊時資金鏈斷裂的風險。
??截止至2013年年底，和記黃埔歐洲業務實現息稅前利潤(EBIT)占整個集團比重已由2010年的17%增長到37%，而通過一系列資產出售，香港和內地業務占集團比重由30%、28%逐步降到16%、19%。
??從減持內地物業，到東撤西進，再到資產重組、遷冊海外，雖然李嘉誠從未坦誠過真實意圖，但是一盤戰略“轉移”的棋局卻日漸清晰。
??回首以往，人們總是驚嘆於李嘉誠在危機中對時機的精準把握。從他此次的佈局中不難看出，看空的中國市場的意圖明顯。這對於內地房企，尤其是還在高歌猛進的商業地產企業是個值得警醒的危險信號。身在局中的內地房企或許沒有太多的選擇，但就如李嘉誠在香港樓市循環往復的周期中把握住時機那樣，在中國商業地產的潮起潮落中，或許也蘊含更多的機遇。
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